HUKUM DAN PRANATA PEMBANGUNAN

HUKUM DAN PRANATA PEMBANGUNAN

A. PENGERTIAN

                Hukum adalah peraturan atau adat yang secara resmi dianggap mengikat, yang dikukuhkan oleh penguasa atau pemerintah; (2) undang-undang, peraturan, dsb untuk mengatur pergaulan hidup masyarakat (3) patokan (kaidah, ketentuan) mengenai peristiwa (alam dsb) yang tertentu; (4) keputusan (pertimbangan) yang ditetapkan oleh hakim (dl pengadilan).

Pranata adalah sistem tingkah laku sosial yang bersifat resmi serta adat-istiadat dan norma yang mengatur tingkah laku itu, dan seluruh perlengkapannya guna memenuhi berbagai kompleks kebutuhan masyarakat, institusi. Pembangunan adalah perubahan individu atau kelompok dalam kerangka mewujudkan peningkatan kesejahteraan hidup.

Sehingga Hukum Pranata Pembangunan merupakan suatu peraturan resmi yang mengatur tentang interaksi antar individu dalam melakukan perubahan untuk mewujudkan peningkatan kesejahteraan hidup.

Dalam bidang arsitektur Hukum Pranata Pembangunan lebih berfokus pada peningkatan kesejahteraan hidup yang berhubungan dengan interaksi individu dengan lingkungan binaan. Interaksi yang terjadi menghasilkan hubungan kontrak antar individu yang terkait seperti pemilik (owner), konsultan (arsitek), kontraktor (pelaksana), dan unsur pendukung lainnya dalam rangka mewujudkan ruang atau bangunan untuk memenuhi kebutuhan bermukim.

Hukum Pranata  Pembangunan memiliki 4 unsur, yaitu:

·         Manusia

Unsur pokok dari pembangunan yang paling utama adalah manusia. Karena manusia merupakan sumber daya paling utama dalam menentukan pengembangan pembangunan.

·         SDA

Sumber daya alam merupakan faktor penting dalam pembangunan yang mana sebagai sumber utama dalam pembuatan bahan material untuk proses pembangunan.

·         Modal

Modal faktor penting untuk mengembangkan aspek pembangunan dalam suatu daerah. Apabila semakin banyak modal yang tersedia semakin pesat pembangunan suatu daerah.

·         Teknologi

Teknologi saat ini menjadi faktor utama dalam proses pembangunan. Dengan teknologi dapat mempermudah, mempercepat proses pembangunan.

B.  STRUKTUR HUKUM PRANATA PEMBANGUNAN

Struktur Hukum Pranata di Indonesia :

1.       Legislatif (MPR-DPR), pembuat produk hukum

2.       Eksekutif (Presiden-pemerintahan), pelaksana perUU yang dibantu oleh Kepolisian (POLRI) selaku institusi yang berwenang melakukan penyidikan, Jaksa yang melakukan penuntutan

3.       Yudikatif (MA-MK) sebagai lembaga penegak keadilan

Mahkamah Agung (MA) beserta Pengadilan Tinggi (PT) & Pengadilan Negeri (PN) se-Indonesia mengadili perkara yg kasuistik. Sedangkan Mahkamah Konstitusi (MK) mengadili perkara peraturan PerUU

4.       Lawyer, pihak yang mewakili klien untuk berperkara di pengadilan, dsb

C. UUD HUKUM PRANATA PEMBANGUNAN

HUKUM DAN PRANATA PEMBANGUNAN UNDANG – UNDANG NO. 4 tahun 1992 tentang Perumahan & Pemukiman. dalam Undang – Undang tersebut terdapat 10 BAB (42 pasal) antara lain yang mengatur tentang :

·         Ketentuan Umum (12 pasal )

·         Asas dan Tujuan ( 2 pasal )

·         Perumahan ( 13 pasal )

·         Pemukiman ( 11 pasal )

·         Peran serta masyarakat ( 1 pasal )

·         Pembinaan ( 6 pasal )

·         Ketentuan Pidana ( 2 pasal )

·         Ketentuan lain-lain ( 2 pasal )

·         Ketentuan Peralihan ( 1 pasal )

·         Ketentaun Penutup ( 2 pasal )

BAB 1 berisi :

·         Fungsi dari rumah

·         Fungsi dari perumahan

·         Apa itu pemukiman dan fungsinya

·         Satuan lingkungan pemukiman

·         Prasarana lingkungan

·         Sarana lingkungan

·         Utilitas umum

·         Kawasan siap bangun

·         Lingkungan siap bangun

·         Kaveling tanah matang

·         Konsolidasi tanah pemukiman

BAB 2 berisi :

Asas dan Tujuan, isi dari bab ini antara lain : Penataan perumahan dan permukiman berlandaskan pada asas manfaat, adil dan merata, kebersamaan dan kekeluargaan, kepercayaan pada diri sendiri, keterjangkauan, dan kelestarian lingkungan hidup.

Tujuan penataan perumahan dan pemukiman :

·         Memenuhi kebutuhan rumah sabagai salah satu kebutuhan dasar manusia dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat

·         Mewujudkan perumahan danpemukiman yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur

·         Memberi arah pada pertumbuhan wilayah dan pesebaran penduduk yang rasional

·         Menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial, budaya, dan bidang lainnya

BAB 3 tentang perumahan, berisi :

·         Hak untuk menempati/memiliki rumah tinggal yang baik

·         Kewajiban dan tanggung jawab untuk pembangunan perumahan dan pemukiman

·         Pembangunan dilakukan oleh peilik hak tanah saja

·         Pembangunan yang dilakukan oleh bukan pemilik tanah harus dapat persetujuan dari pemilik tanah/ perjanjian

·         Kewajiban yang harus dipenuhi oleh yang ingin membangun rumah/perumahan

·         Pengalihan status dan ha katas rumah yang dikuasai negara

·         Pemerintah engendalikan harga sewa rumah

·         Sengketa yang berkaitan dengan pemilikan dan pemanfaatan rumah diselesaikan melalui  badan peradilan

·         Pemilik rumah dapat beralih fan dialihkan dengan cara pewarisan

BAB 4 tentang pemukiman, berisi :

·         Pemenuhan kebutuhan permukiman diwujudkan melalui pembangunan Kawasan permukiman skala besar yang terencana

·         Tujuan pembangunan permukiman

·         Pelaksanaan ketentuan dilaksanakan sesuai dengan rencana tata ruang wilayah

·         Program pembangunan daerah dan program pembangunan sektor mengenai prasarana, sarana lingkungan, dan utilitas umum

·         Penyelenggaraan pengelolaan Kawasan siap bangun dilakukan oleh badan usaha milik negara

·         Kerjasama antara pengelola Kawasan siap bangun dengan BUMN

·         Diwilayah yang ditetapkan sebagai Kawasan siap bangun pemerintah memberikan penyuluhan dan bimbingan, bantuan dan kemudahan

·         Ketentuan yangwajib dipenuhi oleh badan usaha dibidang pembangunan perumahan

·         Tahap-tahap yang dilakukan dalam pembangunan lingkungan siap bangun

·         Kegiatan-kegiatan untuk meningkatkan kualitas permukiman

BAB 5 tentang peran serta masyarakat, berisi :

·         Hak dan kesempatan yang sama untuk turut serta dalam pembangunan perumahan / pemukiman

·         Keikutsertaan dapat dilakukan perorangan / bersama

BAB 6 tentang pembinaan, berisi :

·         Bentuk pembinaan pemerintah dalam pembangunan

·         Pembinaan dilakukan pemerintah di bidang peumahan dan pemukiman

·         Pembangunan perumahan dan permukiman diselenggarakan berdasarkan rencana tata ruang wilayah perkotaan dan rencana tata ruang wilayah

BAB 7 tentang ketentuan pidana, berisi :

·         Hukuman yang diberikan pada yang melanggar peraturan dalam pasal 7 baik disengaja ataupun karena kelalaian

·         Hukuman dapat berupa sanksi pidana atau denda

BAB 8 tentang ketentuan lain-lain, berisi :

·         Penerapan ketentuan pidana sebagaimana dimaksud dalam pasal 36 tidak menghilangkan kewajibannya untuk tetap memenuhi ketentuan UU

·         Jika kewajiban sebagaimana UU, semua peraturan pelaksanaan di bidang perumahan dan pemukiman makai zin usaha badan tersebut dicabut

BAB 9 tentang ketentuan peralihan, berisi :

·         Pada saat mulai berlakunya UU ini, semua peraturan pelaksanaan di bidang perumahan dan pemukiman yang telah ada tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan UU ini, atau belum diganti atau diubah berdasarkan UU ini.

BAB 10 tentang penutup, berisi :

·         Peraturan Pemerintahan Pengganti UU No. 6 Tahun 1962 tentang Pokok-Pokok Perumahan (Lembaga Negara Tahun 1962 No. 40 Tambahan Lembaga Negara No. 2476) menjadi UU Lembaran Negara Tahun 1964 No. 3

·         Undang-undang ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan dan penerapannya diatur dengan  Peraturan Pemerintah selambat-lambatnya 2 tahun sejak Undang-undang ini diundangkan.

D. CONTOH HUKUM PRANATA PEMBANGUNAN

CONTOH 1

KONTRAK PELAKSANAAN PEKERJAAN PEMBANGUNAN RUMAH SAKIT

Antara

CV. PEMATA EMAS
dengan
PT. KIMIA FARMA

Nomor : 1/1/2010

Tanggal : 25 November 2010

Pada hari Senin tanggal 20 November 2010 kami yang bertandatangan dibawah ini :

Nama : Richard Joe

Alamat : Jl. Merdeka Raya, Jakarta Barat

No. Telepon : 08569871000

Jabatan : Dalam hal ini bertindak atas nama CV. PEMATA EMAS disebut  sebagai Pihak Pertama

Dan

Nama : Taufan Arif
Alamat : Jl. Ketapang Raya, Jakarta Utara
No telepon : 088088088
 

Pihak pertama bersedia untuk melaksanakan pekerjaan pembangunan yang pembiayaannya ditanggung oleh pihak kedua dengan ketentuan yang tercantum dalam pasal-pasal berikut ini :

(Setelah itu akan dicantumkan pasal – pasal yang menjelaskan tentang tujuan kontrak,bentuk pekerjaan,sistem pekerjaan,sistem pembayaran,jangka waktu pengerjaan,sanksi-sanksi yang akan dikenakan apabila salah satu pihak melakukan pelanggaran kontrak kerja,dsb)

CONTOH 2

Kontrak Pelaksanaan Pekerjaan Pembangunan Rumah Makan

Pada hari ini, Sabtu 5 Maret 2012 kami yang bertanda tangan di bawah ini :

Nama : Po. Sejahtera

Alamat : Jl. Letnan Marzuki No. 015/092 Talang Jawa

Telepon : (0731) 325433

Selanjutnya disebut sebagai Pihak Kesatu.

Nama : Suprayitno
Alamat : Jl. Srikatun No. 53/108

Telepon : 0813 2245 7865

Selanjutnya disebut sebagai Pihak Kedua.

Pihak Kesatu dan Pihak Kedua secara sendiri-sendiri disebut sebagai “Pihak” dan secara bersama-sama disebut sebagai “Para Pihak”.

Para Pihak dalam kedudukannya masing-masing terlebih dahulu menerangkan hal-hal sebagai berikut:

BAHWA, Pihak Kesatu bermaksud untuk membangun Rumah Makan yang beralamat di Jl. Lintas Prabumulih.

BAHWA, Pihak Kedua selaku pemborong bersedia untuk membangun Rumah Makan tersebut sesuai dengan keinginan Pihak Kesatu.

Dengan ini Pihak Kesatu menyatakan setuju dan sepakat untuk mengikat diri dalam suatu Perjanjian Pelaksanaan Pekerjaan Pembangunan Rumah Makan kepada Pihak Kedua dengan ketentuan-ketentuan dan syarat-syarat sebagaimana tercantum dalam pasal-pasal tersebut di bawah ini.

PASAL 1
OBJEK BANGUNAN

Pihak Kesatu akan membangun rumah makan di Jl. Lintas Prabumulih dengan luas 50 m x 40 m dengan bantuan pekerja dari Pihak Kedua.

PASAL 2

GAMBARAN BANGUNAN

Pihak Kesatu akan membnagun rumah makan berbentuk rumah Padang dengan ruang makan, kamar mandi laki-laki dan perempuan masing-masing 5 buah, dapur, tempat istirahat, mushola, mini market, kantin serta tempat parkir.

PASAL 3

TUGAS PEKERJAAN

Pihak Kesatu mamberikan tugas kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua menerima tugas untuk malaksanakan pekerjaan Rumah Makan yang beralamat tersebut diatas dengan luas 2000 m2.

PASAL 4

LINGKUP PEKERJAAN

Pekerjaan membangun rumah makan meliputi:

Pekerjaan bangunan berupa pondasi batu sungai.
Pekerjaan dinding sesuai dengan gambar yang ada dan disepakati.
Pekerjaan lantai keramik sesaui dengan gambar yang ada dan disepakati.
Pekerjaan plafon sesuai dengan gambar yang ada dan disepakati.
Pekerjaan atap sesuai dengan gambar yang ada dan disepakati.
Pekerjaan pipa pembuangan sesuai dengan gambar yang ada dan disepakati.
Pekerjaan pengecatan sesuai dengan gambar yang ada dan disepakati.
Pekerjaan finishing sesuai dengan gambar ynag ada dan disepakati.

PASAL 5

KEWAJIBAN dan TANGGUNG JAWAB

Pihak Kedua harus melakukan pekerjaan-pekerjaan sebagaimana yang terperinci dalam Pasal 3 surat perjanjian kontrak kerja ini, sesuai dengan keinginan Pihak Kesatu sehingga pekerjaan dapat diselesaikan dengan baik dan benar. Pihak Kesatu berkewajiban untuk membayar biaya Pekerjaan Rumah Makan yang beralamat di Jl. Lintas Prabumulih sesuai dengan ketentuan Para Pihak.

PASAL 6

JUMLAH BIAYA PEKERJAAN

Pihak Kesatu akan membayar biaya Pekerjaan Pembangunan Rumah Makan yang beralamat tersebut diatas kepada Pihak Kedua yang besarnya sesuai dengan hasil negosiasi, yaitu Satu Milyar Rupiah.

PASAL 7

KOMSUMSI

Pihak Kesatu tidak akan memberikan biaya komsumsi setiap harinya, karena biaya komsumsi tersebut telah termasuk dalam upah.

PASAL 8

CARA PEMBAYARAN

Pembayaran biaya tersebut diatas akan dibayar menurut angsuran dan kemajuan pekerjaan fisik bangunan yang dicapai oleh Pihak Kedua dan atau dikurangi dengan jumlah pembayaran perminggu Pihak Kesatu ke Pihak Kedua yang dibuktikan dengan kwitansi pembayaran dan disetujui oleh Pihak Kesatu serta disesuaikan dengan luas bangunan yang sudah dikerjakan oleh Pihak Kedua.

Apabila Pihak Kesatu tidak mampu menyiapkan dana untuk merampungkan pekerjaan maka Pihak Kedua tetap dibayar upah pekerjaannya berdasarkan jumlah luasan dikalikan dengan harga permeter bujur sangkar yang telah disepakati di Pasal 4.

PASAL 9

JANGKA WAKTU PELAKSANAAN

Pihak Kedua akan melaksanakan seluruh pekerjaan yang tercantum dalam Pasal 2 perjanjian ini sesuai dengan janka waktu pelaksanaan pekerjaan terhitung mulai tanggal 5 Maret 2012 sampai September. Dengan ketentuan ketersediaan dana oleh Pihak Kesatu.

PASAL 10

DENDA dan SANKSI

Apabila Pihak Kedua terlambat melaksanakan penyerahan pekerjaan tepat pada waktu yang telah ditetapkan dalam perjanjian ini maka Pihak Kedua dikenakan denda sebesar 10% dari keseluruhan kontrak borongan.

Apabila Pihak Kedua melalaikan pekerjaan yang telah ditentukan didalam premis perjanjian ini,maka Pihak Kedua dikenakan denda atas kelalaiannya sebesar Rp 1.000.000 untuk setiap kelalaiannya,dengan ketentuan pihak pertama tetap diwajibkan untuk memperbaiki pekerjaan yang dilalaikannya.

PASAL 11

JUMLAH PEKERJA

Pihak Kedua boleh menambah jumlah pekerja. Namun, Pihak Kesatu tidak memberikan upah tambahan atas penambahan jumlah pekerja tersebut.

PASAL 12

PENGALIHAN PELAKSANAAN PEKERJAAN

Pelaksanaan pekerjaan borongan tidak dapat dialihkan atau dipindahtangankan atau diborongkan lagi pada pihak manapun juga dengan alasan apapun juga. Apabila Pihak Kesatu melanggar kesepakatan tersebut maka Pihak Kedua dapat membatalkan perjanjian ini tanpa memberitahukan terlebih dahulu pada Pihak Kesatu. Semua kerugian yang timbul akibat perjanjian tersebut merupakan tanggung jawab sepenuhnya Pihak Kesatu.

PASAL 13

PERUBAHAN

Apabila pada waktu pengerjaan pelaksanaan konstruksi terdapat perubahan-perubahan terhadap luasan, posisi dan bentuk serta penambahan material bangunan, diluar dari perjanjian yang telah disepakati oleh Para Pihak, maka Pihak Kedua wajib membayar setiap perubahan pembongkaran dan pemasangan kembali yakni sebesar Rp. 200.000/M2. (dua ratus ribu rupiah permeter persegi).

PASAL 14

PENGAWASAN

Pihak Kesatu mengutus seorang wakil yang mendapat kuasa penuh untuk mengawasi kegiatan pekerjaan pembangunan terhadap Pihak Kedua selama pekerjaan tersebut berlangsung.

PASAL 15

MASA PEMELIHARAAN

Masa pemeliharaan berlaku selama 3 bulan, setelah selesai pekerjaan/serah terima hasil pekerjaan yang diikuti dengan penandatanganan berita acara penyerahan bangunan.
Apabila dalam masa pemeliharaan tersebut terdapat kerusakan yang disebabkan bukan dari pekerjaan Pihak Kesatu, maka Pihak Kedua tidak berhak menuntut Pihak Pertama untuk mengerjakannya. Namun, Pihak Kesatu dapat memperbaiki kerusakan tersebut sesuai dengan formulir perubahan dengan biaya yang ditanggung oleh Pihak Kedua sebesar Rp. 500.000/M2 ( termasuk biaya upah tukang & material ).

PASAL 16

KEADAAN MEMAKSA

Yang termasuk “Keadaan Memaksa” adalah peristiwa-peristiwa sebagai berikut:
Bencana alam (gempa bumi, tanah longsor, banjir)
Kebakaran
Perang huru-hara, pemogokan, pemberontakan dan epidemic
Keadaan memaksa hanya dianggap sah bilamana ada ketetapan resmi dari Pemerintah.

PASAL 17

RESIKO

Jika hasil pekerjaan Pihak Kedua sebagian atau seluruhnya musnah diluar kesalahan kedua belah pihak (akibat keadaan memaksa) sebagaimana tersebut dalam Pasal 8, sebelum pekerjaan diserahkan kepada Pihak Kesatu dan Pihak Kesatu tidak lalai untuk menerima/menyetujui hasil pekerjaan tersebut maka segala kerugian yang timbul akibat keadaan itu sepenuhnya akan ditanggung oleh Pihak Kesatu. Jika hasil pekerjaan Pihak Kedua sebagian atau seluruhnya rusak atau musnah akibat kesalahan dan kelalaian dalam pekerjaan tersebut maka segala kerugian yang timbul akibat keadaan itu, sepenuhnya akau ditanggung oleh Pihak Kedua.

PASAL 18

PERUBAHAN ISI SURAT PERJANJIAN

Hal-hal yang belum atau tidak tercantum dalam surat ini akan diselesaikan melalui gerundingan dan surat menyurat yang tidak menyimpang dari isi surat perjanjian ini,segala perubahan yang mungkin timbul terhadap surat perjanjian ini hanya berlaku atas persetujuan kedua belah pihak dan akan dicantumkan secara tertulis yang ditanda tangani kedua belah pihak yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini.

PASAL 19

PERSELISIHAN

Bila terjadi perselisihan antara kedua belah pihak,maka pada dasarnya akan diselesaikan secara musyawarah untuk mufakat. Bila dengan cara musyawarah tersebut belum dapat diatasi maka perselisihan itu akan diselesaikan melalui jalur hukum.

PASAL 20

LAIN-LAIN

Segala sesuatu yang belum diatur dalam surat perjanjian ini atau perubahan-perubahan yang dipandang perlu oleh kedua belah pihak, akan diatur lebih lanjut dalam surat perjanjian tambahan (addendum) dan merupakan perjanjian yang tak terpisahkan dari surat perjanjian ini.

Demikianlah surat perjanjian ini dibuat dalam rangkap dua bermeterai cukup yang sama kuatnya untuk Pihak Kesatu dan Pihak Kedua, ditanda tangani oleh kedua belah pihak di Prabumulih pada hari,tanggal dan bulan serta tahun tersebut diatas.

Prabumulih, 5 Maret 2012

Pihak Kedua Pihak Kesatu,

CONTOH 3

PT. SEGAR ALAM ABADI

Ruko Edelwis Permai Blok AB3 No. 4 Jl. Raya Wangi Teh Melati Km. 3,8 Bandung 670977

Telp. 022 332769 Fax. 022 332766 Mobile. 09762467925

Website: www.segaralamabadi.com Email: info@segaralamabadi.com

No : 018/PTSAA/09/20161

Hal : Permohonan Izin Mendirikan Bangunan

Lampiran : 1 (satu) berkas

Yth.

Kepala Badan Peayanan Perizinan Terpadu

Jalan Kayu Putih 3 Raya No. 45 – 47

Kota Bandung

Dengan hormat,

Yang bertanda tangan di bawah ini :

Nama : Muliawati Caroline Gilbert

Jenis Kelamin : Perempuan

No. KTP : 329075900002 Tempat/tanggal lahir : Bandung, 15 November 1980

Alamat : Jalan Gajah Putih 3 No. 10A RT. 01 RW. 15 Kelurahan Bunga Teratai Kecamatan Desa Indah Kota Bandung

Dengan ini mengajukan permohonan izin mendirikan bangunan (IMB) untuk keperluan Tempat untuk Kantor yang berlokasi di Jalan Melati Putih Gg. Mawar No. 10B RT. 02 RW. 05 Kelurahan Melodi Indah, Kecamatan Musik Kaler Kota Bandung 32989. Dengan spesifikasi bangunan adalah memiliki luas tanah 1000 meter persegi dan luas bangunan 600 meter persegi dengan memiliki 2 (dua) tingkat lantai.

Unntuk melengkapi permohonan izin ini, bersama surat ini juga kami lampirkan surat – surat yang diperlukan.

Demikian surat ini kami buat. Atas perhatian dan kerjasama Bapak Ibu, kami ucapkan terima kasih dan harap maklum.

Bandung, 6 September 2016

Pemohon,

Muliawati Caroline Gilbert

Direktur Utama

PT. Segar Alam Abadi

E. KESIMPULAN

Jadi dengan adanya Hukum Pranata Pembangunan, dapat membantu menjalankan fungsi dari setiap individu untuk melakukan interaksi sehingga tidak terjadi konflik dan perbedaan pendapat serta dapat terbentuk solidaritas sosial.