RUMAH SUSUN UNTUK KALANGAN MENENGAH KEBAWAH

HUKUM PRANATA DAN PEMBANGUNAN

  

FAHMI ACHMAD

(22317060)

JURUSAN ARISTEKTUR

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN

UNIVERSITAS GUNADARMA

2019

RUMAH SUSUN UNTUK KALANGAN MENENGAH KEBAWAH PENGERTIAN

Rusun

Rumah Susun menurut kamus besar Indonesia  yaitu bangunan untuk tempat tinggal, sedangkan pengertian susun yaitu seperangkat barang yang diatur secara bertingkat. Jadi pengertian Rumah Susun adalah bangunan untuk tempat tinggal yang diatur secara bertingkat.

Rusunami dan Rusunawa

Rusunami merupakan akronim dari rumah susun sederhana milik, sedangkan rusunawa merupakan akronim dari rumah susun sederhana sewa. Perbedaan antara Rusunami dan Rusunawa adalah jika pada Rusunami pengguna tangan pertama adalah pembeli dari pengembang, pada Rusunawa pengguna menyewa dari pengembang. Beberapa pengembang sering menggunakan istilah apartement bersubsidi untuk merujuk pada rusunami. Hal ini disebabkan untuk merujuk pada rusunami. Hal ini disebabkan karena pemerintah memberikan subsidi kepada pembeli yang memenuhi syarat tertentu.

Pengertian rumah susun sederhana sewa, yang selanjutnya disebut rusunawa berdasarkan PERMEN No.14/ 2007 tentang Pengelolaan Rumah Susun Sederhana sewa yaitu bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuansatuan yang masing-masing digunakan secara terpisah, status penguasaannya sewa serta dibangun dengan menggunakan dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara dan/atau Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah dengan fungsi utamanya sebagai hunian.

Jenis-Jenis RUSUN :

1.      Rumah Susun Umum : dibangun untuk memenuhi kebutuhan perumahan di kalangan masyarakat berpenghasilan rendah.Rusun ini memiliki 2 jenis yaitu RUSUNAMI (Rumah Sususn Umum Milik) yang kepemilikannya berada di tangan pertama yang membeli unit rusun dari pengembang.Para pengembang lebih memilih pemakaian istilah Apartemen bersubsidi untuk rusunami.Sedangkan RUSUNAWA(Rumah Susun Umum Sewa)penggunanya harus menyewa dari pengembang.

2.      Rumah Susun Khusus : dibangun untuk memenuhi kebutuhan khusus

3.      Rumah Susun Negara : dimiliki negara dan menjadi tempat tinggal bagi para pegawai negeri untuk menunjang pekerjaannya.

4.      Rumah Susun Komersial : dibangun untuk mendapatkan keuntungan.Seperti apartemen,kondominium, flat,dll.

Subsidi

Istilah lain yang sering diusung oleh para pengembang untuk rusunami adalah Apartemen Bersubsidi. Pengembang lebih senang menggunakan istilah apartemen daripada rusun karena konotasi negatif yang melekat. Sedangkan penambahan kata bersubsidi disebabkan karena pemerintah memberikan subsidi bagi pembeli rusunami jika memenuhi syarat. Sedangkan yang tidak memenuhi syarat tetap dapat membeli rusunami namun tidak mendapatkan subsidi.

Jenis Subsidi

Ada banyak subsidi yang diberikan pemerintah untuk meringankan dan menarik masyarakat untuk membeli rusunami. Beberapa diantaranya adalah:

1.      Subsidi Selisih Bunga hingga maksimum 5% (sesuai golongan)

2.      Bantuan Uang Muka hingga maksimum 7 juta (sesuai golongan)

3.      Bebas PPN

Syarat Subsidi

Sebagaimana tercantum dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 7/PERMEN/M/ 2007, kelompok sasaran penerima subsisidi adalah:

Keluarga/rumah tangga yang baru pertama kali memiliki rumah dan baru pertama kali menerima subsidi perumahan (dibuktikan oleh surat pengantar dari keluraha Gaji pokok pemohon atau pendapatan pokok pemohon perbulan maksimum 4,5 juta Memiliki NPWP

Undang undang mengenai rumah susun

UU NO 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN

Pasal 1 angka 1 Undang Undang Nomor 20 Tahun

Pasal 1 angka 1 Undang Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun merumuskan bahwa rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Pasal 1 angka 5 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun merumuskan bahwa bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara terpisah tidak untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuansatuan rumah susun. Penjelasan Pasal 25 ayat 1 undang-undang tersebut memberi contoh bagian bersama adalah antara lain : pondasi, kolom, balok, dinding, lantai, atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran-saluran, pipa-pipa, jaringan- jaringan listrik, gas dan teleko munikasi.

CONTOH RUMAH SUSUN DIJAKARTA

                                                                                                                                    

RUSUN KS TUBUN

Lokasi : akarta Barat, RT.3/RW.1, Kota Bambu Sel., Kec. Palmerah, Kota Jakarta Barat, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 11420 (DEKAT STASIUN TANAH ABANG)

KOTA YANG SUDAH MENERAPKAN RTH 30 % DARI LUAS WILAYAHNYA

PENGERTIAN RTH

Ruang Terbuka Hijau atau disingkat RTH merupakan suatu bentuk pemanfaatan lahan pada satu kawasan yang diperuntukan untuk penghijauan tanaman.

Ruang terbuka hijau yang ideal adalah 40% dari luas wilayah, selain sebagai sarana lingkungan juga dapat berfungsi untuk perlindungan habitat tertentu atau budidaya pertanian dan juga untuk meningkatkan kualitas atmosfer serta menunjang kelestarian air dan tanah.

Klasifikasi bentuk RTH umumnya antara lain RTH Konservasi/Lindung dan RTH Binaan. Penyediaan dan pemanfaatan RTH dalam RTRW Kota/ RDTR Kota/RTR Kawasan Strategis Kota/RTR Kawasan Perkotaan, dimaksudkan untuk menjamin tersedianya ruang yang cukup bagi:

1.      kawasan konservasi untuk kelestarian hidrologis

2.      kawasan pengendalian air larian dengan menyediakan kolam retensi

3.      area pengembangan keanekaragaman hayati

4.      area penciptaan iklim mikro dan pereduksi polutan di kawasan perkotaan

5.      tempat rekreasi dan olahraga masyarakat

6.      tempat pemakaman umum

7.      pembatas perkembangan kota ke arah yang tidak diharapkan

8.      pengamanan sumber daya baik alam, buatan maupun historis

9.      penyediaan RTH yang bersifat privat, melalui pembatasan kepadatan serta kriteria pemanfaatannya

10.  area mitigasi/evakuasi bencana dan

11.  ruang penempatan pertandaan (signage) sesuai dengan peraturan

FUNGSI DAN MANFAAT

Fungsi utama (intrinsik) yaitu fungsi ekologis:

memberi jaminan pengadaan RTH menjadi bagian dari sistem sirkulasi udara (paru-paru kota);

pengatur iklim mikro agar sistem sirkulasi udara dan air secara alami dapat berlangsung lancar;

1.      sebagai peneduh;

2.      produsen oksigen;

3.      penyerap air hujan;

4.      penyedia habitat satwa;

5.      penyerap polutan media udara, air dan tanah, serta;

6.      penahan angin.

7.      Fungsi tambahan (ekstrinsik) yaitu:

8.      Fungsi sosial dan budaya:

9.      menggambarkan ekspresi budaya lokal;

10.  merupakan media komunikasi warga kota;

11.  tempat rekreasi; wadah dan objek pendidikan, penelitian, dan pelatihan dalam mempelajari alam.

Fungsi ekonomi:

1.      sumber produk yang bisa dijual, seperti tanaman bunga, buah, daun, sayur mayur;

2.      bisa menjadi bagian dari usaha pertanian, perkebunan, kehutanan dan lain-lain.

Fungsi estetika:

1.      meningkatkan kenyamanan, memperindah lingkungan kota baik dari skala mikro: halaman rumah, lingkungan permukimam, maupun makro: lansekap kota secara keseluruhan;

2.      menstimulasi kreativitas dan produktivitas warga kota;

3.      pembentuk faktor keindahan arsitektural;

4.      menciptakan suasana serasi dan seimbang antara area terbangun dan tidak terbangun.

Manfaat langsung (dalam pengertian cepat dan bersifat  t a n gible ), yaitu membentuk keindahan dan kenyamanan (teduh, segar, sejuk) dan mendapatkan bahan-bahan untuk dijual (kayu, daun, bunga, buah)

Manfaat tidak langsung (berjangka panjang dan bersifat  in t a n gible ), yaitu pembersih udara yang sangat efektif, pemeliharaan akan kelangsungan persediaan air tanah, pelestarian fungsi lingkungan beserta segala isi flora dan fauna yang ada (konservasi hayati atau keanekaragaman hayati).

PERATURAN MENGENAI RTH

UU NO 26 TAHUN 2007 ( PENATAAN RUANG)

Peraturan tentang struktur ruang dan prasarana

Peraturan tentang struktur ruang dan prasarana wilayah kabupaten yang untuk melayani kegiatan dalam skala kabupaten.

Pemerintah kabupaten memiliki wewenang dalam pengembangan dan pengelolaan kabupaten dan telah disahkan dalam undang – undang.

Rencana tata ruang kabupaten memuat rencana Pola ruang yang ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional dan rencana tata ruang provinsi yang terkait dengan wilayah kabupaten yang bersangkutan.

Rencana tata ruang wilayah kabupaten merupakan pedoman dasar bagi pemda dalam pengembangan lokasi untuk kegiatan pembangunan di daerahnya terutama pada daerah pedesaan.

Peninjauan kembali atau revisi terhadap rencana tata ruang untuk mengevaluasi kesesuaian kebutuhan pembangunan.

UU NO 26 TAHUN 2007 TENTANG RTH ( RUANG TERBUKA HIJAU)

Pada UU NO 26 TAHUN 2007 PASAL 17 memuat bahwa proporsi kawasan hutan paling sedikit 30% dari luas daerah aliran sungai (DAS) yang dimaksudkan untuk menjaga kelestarian lingkungan.

Isi UU NO 26 TAHUN 2007 PASAL 17 :

Muatan rencana tata ruang mencakup rencana struktur ruang dan rencana pola ruang.

Rencana struktur ruang sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi rencana sistem pusat permukiman dan rencana sistem jaringan prasarana.

Rencana pola ruang sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi peruntukan kawasan lindung dan kawasan budi daya.

Peruntukan kawasan lindung dan kawasan budi daya sebagaimana dimaksud pada ayat (3) meliputi peruntukan ruang untuk kegiatan pelestarian lingkungan, sosial, budaya, ekonomi, pertahanan, dan keamanan.

Dalam rangka pelestarian lingkungan sebagaimana dimaksud pada ayat (4), dalam rencana tata ruang wilayah ditetapkan kawasan hutan paling sedikit 30 (tiga puluh) persen dari luas daerah aliran sungai. Penyusunan rencana tata ruang harus memperhatikan keterkaitan antarwilayah, antarfungsi kawasan, dan antarkegiatan kawasan.

Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara penyusunan rencana tata ruang yang berkaitan dengan fungsi pertahanan dan keamanan sebagai subsistem rencana tata ruang wilayah diatur dengan peraturan pemerintah.

Pasal 1 angka 31 Undang-Undang N0 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang mendefinisikan Ruang Terbuka Hijau ( RTH ) sebagai area memanjang / jalur dan / atau mengelompok yang penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara alamiah, maupun yang sengaja ditanam.

Klasifikasi Ruang Terbuka Hijau (RTH) dapat dibagi menjadi 5:

1.Kawasan hijau pertamanan kota

2.Kawasan Hijau hutan kota

3.Kawasan hijau rekreasi kota

4.Kawasan hijau kegiatan olahraga

5.Kawasan hijau pemakaman

Tujuan pembentukan RTH di wilayah perkotaan adalah :

1.      Meningkatkan mutu lingkungan hidup perkotaan dan sebagai sarana pengamanan lingkungan perkotaan.

2.      Menciptakan keserasian lingkungan alam dan lingkungan binaan yang berguna bagi kepentingan masyarakat.

Beberapa faktor yang harus diperhatikan dalam Pengelolaan RTH adalah :

1.      Fisik (dasar eksistensi lingkungan), bentuknya bisa memanjang, bulat maupun persegi empat atau panjang atau bentuk-bentuk geografis lain sesuai geotopografinya.

2.      Sosial, RTH merupakan ruang untuk manusia agar bisa bersosialisasi.

3.      Ekonomi, RTH merupakan sumber produk yang bisa dijual

4.      Budaya, ruang untuk mengekspresikan seni budaya masyarakat

5.      Kebutuhan akan terlayaninya hak-hak manusia (penduduk) untuk mendapatkan lingkungan yang aman, nyaman, indah dan lestari

CONTOH KOTA YANG SUDAH MENERAPKAN RTH 30% DARI LUAS WILAYAHNYA

SURABAYA

Ruang Terbuka Hijau (RTH) yang dimiliki Kota Surabaya hanya 26 persen dari total luas wilayah kota Surabaya yang mencapai 333.063 kilometer persegi. Untuk itu, Pemerintah Kota Surabaya bertekad untuk tetap membangun RTH-RTH baru yang sangat dibutuhkan untuk menjaga keseimbangan lingkungan.

Wali Kota Surabaya Tri Rismaharini mengatakan, beberapa tahun lalu luas RTH di Surabaya hanya  sembilan persen, lalu kemudian naik menjadi 12 persen, dan kini sebesar 26 persen.

Di dalam Undang Undang (UU) Nomor 26/2007 tentang penataan ruang mensyaratkan RTH pada

tentang penataan ruang mensyaratkan RTH pada wilayah kota paling sedikit 30 persen dari luas wilayah kota. RTH terdiri dari ruang terbuka hijau publik dan ruang terbuka hijau privat.

Proporsi RTH publik pada wilayah kota paling sedikit 20 persen dari luas wilayah kota. “Saya menargetkan luas RTH bisa di atas 30 persen sehingga Surabaya bisa lebih sejuk, minim polusi, bebas banjir karena banyaknya resapan, juga wajah Surabaya menjadi lebih indah,  jelasnya.

Ke depan, sambung Risma, pemkot menargetkan luas RTH di Surabaya dapat mencapai 35 persen. Karena dengan luas RTH sebesar itu dapat menurunkan suhu udara rata-rata di Surabaya dari 34 derajat celcius menjadi 32 hingga 30  udara bisa 32-30 derajat celcius .

Pembuatan RTH ini tidak selalu dalam bentuk taman, akan tetapi juga bisa berupa pembuatan waduk, penanaman pohon di pinggir jalan, hingga tempattempat pembiakan bibit tanaman.

“Tahun ini kita membebaskan 2 hektar lahan untuk RTH. Dan diusahakan tahun ini akan ada banyak RTHRTH baru yang lebih menyebar diberbagai wilayah di Surabaya,” pungkasnya.